最近有一条新闻,绝大多数人都严重低估了它:美国财政部长贝森特亲自下场干预日元汇率。先说结论——这意味着美国的房贷利率可能已经见顶。
这条看起来跟美国房地产八竿子打不着的新闻,恰恰是一个被严重忽略的信号。本文分三个层面展开:为什么日元汇率会影响房贷利率;历史上有没有证据表明财政部长可以影响房贷利率;以及美国房贷利率见顶的两个信号。
财政部为什么亲自下场救日元
2026 年 7 月底,日元一路跌到接近 164 日元兑 1 美元,是几十年来最弱的位置。日本央行坐不住了,开始大规模买入日元。
这本身并不特别奇怪,因为日本央行过去几年已经不止一次干预汇率。真正反常的,是美国财政部长贝森特亲自下场参与。
贝森特先是通过纽约联储通知华尔街几家大型银行,让大家做好美国要干预日元的准备。随后路透社记者在戴维营拍到贝森特的一张手写笔记,上面直接写着:"买入日元,50 亿到 100 亿美元。"
这里需要说明一点:这不是美联储在调整货币政策,而是美国财政部通过纽约联储执行外汇操作。换句话说,这是美联储之外的干预力量。
随后美国真的入场了,而且是非常罕见地与日本联手干预。日元从接近 164 一度快速升到 155 附近。
紧接着,贝森特做了一个更大的动作:推动扩大"外国与国际货币当局回购工具"(FIMA)的机制。
FIMA 的真实用意:不要让日本卖美债
FIMA 的逻辑并不复杂。假设日本央行手里有 100 亿美元的美国国债,同时需要 100 亿美元现金去买日元、救汇率。最直接的方法,就是卖掉这 100 亿美元的美债。
FIMA 提供的是另一条路:你不用去卖美债,把这 100 亿美元美债抵押给美联储,美联储先借给你美元,你拿这些美元去买日元;等汇率危机过去,再把钱还回来。
为什么这件事对美国房贷利率如此关键?因为日本手里持有超过 1 万亿美元的美国国债,是全世界最大的美国国债海外持有国。
如果日元持续暴跌,就会形成这样一条连锁反应:日元暴跌,日本需要卖出美元、买入日元来拖住汇率;美元从哪里来?通过卖出日本持有的美债;于是美债市场供给增加,10 年期美债价格下跌,美债收益率上涨,最终带动美国房贷利率上涨。
事后贝森特在接受采访时承认,美国这次救日元最重要的目的,是压制美国长期国债的收益率。
而美国的长债收益率,尤其是 10 年期国债,是与美国房贷利率直接挂钩的。
这里有一个反直觉但极其重要的事实:美联储控制的是短端利率,与房贷利率并没有多少相关性。所以下次再有人告诉你"美联储要降息,所以房贷利率会下降",你可以在心里对这个说法打一个大大的问号。
回到这条新闻:财政部长贝森特下场干预日元汇率,目的是稳定美国国债的抛压,继而稳定长债收益率,最后压低美国人的房贷利率。
2023 年的先例:耶伦做过同样的事,而且成功了
财政部不是美联储,不能制定货币政策,但财政部有一个法宝:它可以决定发行多少国债,以及其中长债和短债各占多大比例。2023 年在任的财政部长就干过这件事。
当时美国财政部开始增加长期国债的发行,尤其是 10 年、20 年和 30 年期。市场突然发现一个很现实的问题:美国政府以后要发这么多长期国债,到底谁来买?
任何资产都是供需关系。如果美国国债的供应越来越多,而愿意买的人没有同步增加,债券价格就会下跌;债券价格越低,收益率就越高。结果 2023 年下半年,美国 10 年期国债收益率一路冲到 5% 左右。
这里还有一个非常重要的金融概念,叫 Term Premium,即期限溢价。以前你让投资人把钱借给美国政府 10 年,给 4% 的利息,投资人很愿意;但现在美国政府债务越来越多、财政赤字越来越大,未来 10 年的通胀投资人也看不清楚,那么要把钱锁定 10 年,就得多给一点利息。这个为了补偿长期不确定性而额外要求的回报,就是期限溢价。
到了 2023 年 11 月,发生了一件后来被华尔街高度关注的事:耶伦领导的财政部调整了发债节奏。长期国债仍然继续发行,但 10 年、20 年、30 年这些市场最担心的长债,没有按照此前市场预期的速度继续增加。
市场一下子松了一口气。美国 10 年期国债收益率随后从接近 5% 一路掉到年底大约 3.9%,两个多月下降超过 110 个基点。
这段历史证明了一件很多房地产投资人没有意识到的事:美国的房贷利率,不是由美联储主席决定的。财政部怎么发债,会影响 10 年期国债收益率;10 年期国债收益率再影响美国房贷利率。
供给与需求:贝森特正在同时操作两端
以这段历史为参照,再回头看今天贝森特在做什么,逻辑就非常清晰了。
一方面,他没有急着大幅增加长期美国国债的供应;另一方面,他又在想办法保护日本这样的大买家,不要因为救日元汇率而被迫大量抛售美国国债。
一个是在控制供给,一个是在保护需求,最后指向的都是同一个东西:美国长期国债收益率。
房贷利率见顶的两个信号
第一个信号,是美国政府的行为已经开始变化。
贝森特的行动证明,美国政府越来越清楚地认识到一个问题:长期国债收益率太高,对美国自己没有好处。长期利率太高,房贷利率就很难下来,企业借钱越来越贵,美国政府自己的利息支出也会越来越高。从政策层面看,美国对长债利率的态度已经非常明显。
我真正要等的是第二个信号:坏消息出来以后,10 年期美国国债收益率还能不能创新高。
比如接下来油价再次上涨、通胀数据再次超预期,或者美国财政赤字再次恶化。按照以前的逻辑,这些消息出来以后,10 年期国债收益率应该继续往上冲。
但如果坏消息一个接一个出现,10 年期国债收益率却始终突破不了之前的高点,我会非常认真地考虑一种可能性:这一轮长期利率的顶部,可能真的已经出现了。
因为金融市场真正的顶部,通常不是所有消息突然都变好了。真正的顶部往往是:坏消息还在,但价格已经不再继续变坏。
对房地产投资人而言,这个判断的实际意义在于——如果长债收益率确实见顶,那么房贷利率下行的空间正在打开,而这会同时影响自住买家的月供承受力和投资物业的 Cap Rate 定价。与其盯着美联储的议息会议,不如把注意力放在财政部的发债计划和 10 年期国债收益率上。
