过去几年,美国房地产投资圈几乎形成了一个共识:做房东就应该去红州。德州、佛罗里达、亚利桑那,政府管得少,租金可以自由上涨;而蓝州有租金管制、漫长审批、高昂人工和严格监管,怎么看都不像适合投资的地方。
但如果你的身份不是持有几套出租房的个人房东,而是投资或开发上百套多单元公寓的开发商,我的结论恰好相反:蓝州才是房东的天堂。
红州最大的优势,也是最大的风险
自由市场最擅长做的一件事,就是消灭超额利润。美国所有红州都信奉自由市场经济,而这恰恰是红州最大的问题。
以德州的 Austin 为例。根据 Pew Charitable Trusts 的数据,2021 年底 Austin 的中位数租金是 1546 美元,比全美中位数高 15%;到 2026 年 1 月,租金降至 1296 美元,反而比全美平均水平低 4%。
但 Austin 的人口并没有减少。2022 年至 2024 年,Austin 人口增加了 1.8 万人。
人口在增长,租金却在下降,答案只有一个:供应增长得比需求更快。根据 Redfin 与美国人口普查局的数据,2024 年 4 月至 2025 年 3 月,Austin 每一万名居民批准了 64.5 套多单元住宅,全美排名第一。
Austin 不是没有需求,而是利润一旦出现,大量开发商马上进入;两年以后新公寓集中交付、相互竞争,最后把利润亏掉。
红州最大的优势,是你可以轻松进入;红州最大的风险,是别人也可以轻松进入。
租控政策反而会推高新公寓的租金
大部分人不愿意在蓝州做房东,理由都是租控政策限制了每年的租金涨幅。
但对开发商来说,新建公寓和已经住满老租客的公寓,是两种完全不同的资产。
以加州为例,《Tenant Protection Act》对建成不足 15 年的新房提供豁免。也就是说,新建公寓投入市场后的前 15 年,不受租金涨幅限制。更重要的是,租控限制的是已经住进去的老租客,而不是刚刚上市的新房源。
老租客的租金涨得慢,房东就更倾向于把房子卖掉、转为自住或者退出出租市场。于是出现了一个很有意思的结果:老租客支付的是被限制的低租金,新租客面对的却是更高的市场租金。
2019 年,斯坦福大学的三位经济学家在《American Economic Review》发表了一项关于租控的研究。研究发现,旧金山的租控政策导致出租房供给减少了 15%,同时导致市场租金逆向上涨了 10%。
我开发的是刚刚建好的新公寓楼,没有历史租约,也没有大量低租金的老租客。房子一上市,就可以按更高的市场价招租。
按照这项研究,租控推高租金 10%,假设对应每月 300 美元,对一栋 100 个单元的公寓楼来说,一年就是 36 万美元的新增租金收入;按 5% 的 Cap Rate 计算,意味着整栋楼能多卖 720 万美元。
蓝州的政府干预直接推高了新公寓楼的租金,反过来成了对我的利好因素。
蓝州的建造难度,恰恰构成我的竞争壁垒
红州的住房政策是市场化的,而蓝州的住房政策有很高的壁垒。在蓝州盖房子,从审批到人工再到招租,每一项花销都比红州贵得多。
根据美国劳工统计局的数据,西雅图建筑工人的平均时薪是 42 美元,而德州 Austin 是 27 美元,相差 60%。
再加上蓝州特有的复杂审批流程,很多项目从土地审批到施工许可需要一年甚至两年以上。我一位朋友在加州开发的一个多单元公寓,政府认定地块上原来有蝙蝠栖息,他花了两年时间论证盖楼之后不会影响蝙蝠的栖息环境。
所以大多数开发商对蓝州的印象是:成本高、周期长、风险大。如果完全采用传统开发方式,这个判断并没有错。
但我过去几年一直在研究的模块化开发,恰好解决了这三个问题。我把大约 80% 的施工量放到工厂完成,让工厂生产和现场施工同时推进。
在我自己的 Burlington 120 套公寓项目中,建筑成本从现场施工的每尺 280 美元降到 200 美元;取得施工许可后,只需要 5 个月就可以建好招租,而不是传统施工所需要的两年。模块化的完整工艺流程、成本拆解和实际项目进度,我放在模块化建房项目里,这里不展开。
大家只需要记住一句话:蓝州最大的障碍,正好是模块化最擅长解决的问题。对别人来说,蓝州意味着高成本和长周期;对我们来说,这些门槛反而减少了竞争。
蓝州最值钱的资产,是更长的供应真空期
根据美国住宅建筑商协会的数据,美国多单元公寓的完工量在 2025 年处于 50 万套的高位区间,但新公寓楼的开工量已从 2022 年 55 万套的峰值跌落至 2024 年的约 30 万套,降幅接近 40% 至 45%,并在 2025 和 2026 年持续下滑。
原因并不复杂。多单元公寓从立项到完工大约需要 3 年,2020 到 2022 年疫情期间的低利率环境让开发商集体狂欢,2022 年迎来立项峰值,这批公寓楼在 2025 年集中交付,所以去年是多单元公寓的供给高峰。但 2022 年之后,高利率环境让新开工数量腰斩,因此从今年开始,美国各州都进入了住房供给的真空期。
问题在于,这种供给真空期在红州和蓝州持续的时间完全不同。
在 Austin 这类红州市场,只要租金开始上涨、项目利润恢复,开发商就会迅速回来。土地审批快、施工许可快、建设周期也相对短,两年以后就会有大量新增公寓楼交付。
而在蓝州,由于政策保守、执行效率低下,从买地、设计、土地审批、施工许可到建设完成至少需要 4 年。即便今年市场租金开始明显增长,新公寓楼大量交付也还要等至少 4 年。
这就给了模块化开发商最大的套利机会:我们现在买土地是买在最低点,而一年以后公寓楼建成时,租金反而在最高点。在蓝州漫长的供应恢复周期里,我们可以先进入市场;当传统开发商还在审批、融资或施工时,我们已经开始招租。
这就是我真正看中的时间错配:红州的机会,大家很快都能赶上;蓝州的机会,很多人看得到,却来不及入场。
在蓝州,政府不仅是监管者,也是买家
很多人提到蓝州政府只看到监管,却忽略了政府同时也是买家。
除了政府机构本身,蓝州还有大量接受政府资金支持的非营利组织,长期负责购买、建设和运营 Affordable Housing。这些机构需要持续寻找可以快速交付、规模合适的公寓项目。
我们这种一次性开发 100 到 200 套的开发商,体量精准匹配他们的需求——项目不会大到上亿美元,也不会小到无法解决实际住房问题。
更重要的是,政府和这些非营利机构愿意在项目早期就与开发商签下购买协议,提前锁定未来的收购价格。红州的开发商要等房子建好、租满以后才开始寻找买家;蓝州的开发商在立项期间就可能有政府出面签订购买意向,把保底利润提前锁住。
有些时候,这些非营利组织还会提供非常低息的贷款。比如西雅图地区的 Ballmer Housing Fund,是由前微软 CEO Steve Ballmer 建立的非营利组织,为符合要求的开发商提供 2% 的低息建筑贷款。
结论:值钱的不是自由,而是壁垒
如果你是个人房东,红州确实对你更有利。但当你成为多单元公寓的投资人,你更应该关注的是租金和竞争。蓝州的大政府方针和行政低效导致竞争更少、租金更高,所以蓝州反而是多单元公寓——尤其是新建多单元公寓——的天堂。
我选择蓝州,不是因为蓝州更容易,恰恰是因为蓝州更难。
红州的自由可以快速创造供应,也可以快速消灭利润;蓝州的监管提高了开发难度,却保护了已建成资产的稀缺性。而我们的优势,是用更快的方式跨过这道壁垒,在供应真空到来之前把产品交到市场。
房地产开发真正值钱的,不是自由,而是壁垒。真正决定利润的,不是今天的市场,而是项目交付时的竞争格局。
