很多人都知道,我在西雅图有八套房子。过去十年,我通过这些房子的增值实现了财务自由。但现在我更愿意告诉别人,我是一名多单元公寓开发商。
因为我买这八套房子赚到的钱,主要都是靠时代赋予我的运气。
如果让我重新回到十年前,并且拥有今天的认知,我不会再买独栋别墅。我会更早地买入多单元公寓楼。
以下是我在过去十年花了上百万美元试错,才慢慢总结出来的投资思维。
过去十年的行情,并不能证明独栋别墅是好投资
过去十年的美国房地产市场,是一个极其罕见的房价增长周期。
比如西雅图的房价从 2015 年的 35.7 万美元上涨到 2025 年的 76.4 万美元,十年增长了 114%。但这绝对不是历史的常态。
看美国房价的席勒指数,过去 40 年美国房价的年均复合增长是 4.3%,每十年的复合增长只有 50%。
过去十年西雅图房价的优异表现,主要来自三个因素:历史性的低利率、疫情之后出现的高通货膨胀,以及西雅图科技公司就业岗位的高速扩张。这几个因素共同创造了 114% 的房价增长。
问题是,未来十年还会不会再出现同样的条件?房贷利率会不会长期维持在 2%?西雅图的科技就业岗位会不会继续高速扩张?高通胀会不会再次出现?我相信大多数人和我一样,对这三个问题都持悲观态度。
这就是独栋别墅作为投资品的最大风险:你赚到的钱,本质上来自另外一个买家愿意用更高的价格接手。最终决定你赚多少钱的,是市场,是运气,而不是你自己的能力。
同样 100 万美元:独栋别墅 vs. Fourplex 的十年账本
假设十年前有两位投资人都用 100 万美元买房。第一位买了一套三居室独栋,第二位买了一栋 Fourplex,里面有四套两居室。
独栋别墅这十年上涨 114%,从 100 万美元涨到 214 万美元,账面增值 114 万美元。
与此同时,西雅图两居室的租金从 2015 年的 1415 美元增长到 2025 年的 2671 美元。
十年下来,独栋别墅的总租金收入大概是 32.7 万美元。假设运营费用占租金的 30%,扣除地产税、保险、维修、空置和管理成本之后,十年累计净租金是 22.9 万美元。
而 Fourplex 拥有四套两居室,十年累计毛租金可以达到 93.2 万美元。即使假设 Fourplex 的运营费率更高,达到 40%,十年累计净租金仍然可以达到大约 55.9 万美元。
也就是说,仅仅在现金流这一项上,Fourplex 就比独栋别墅多创造了 33 万美元的净现金流。
把两边加总:独栋别墅十年房价增值 114 万美元,加上 22.9 万美元净租金,总收益约 136.9 万美元。
Fourplex 呢?它甚至不需要上涨 114%。它只需要在十年里上涨 80%,从 100 万美元增长到 180 万美元,再加上 55.9 万美元的累计净租金,就可以追平独栋别墅。而如果两套投资物业的涨幅真的相同,Fourplex 的总收益就会比独栋别墅多出 33 万美元。
结论很清楚:Fourplex 根本不需要在房价增长上跑赢独栋别墅,它只要不输得太多,多出来的现金流就有可能让它的总回报反超。
收益的"质量"不同:账面财富与真实现金流
而且,这两种资产赚到的钱,质量也完全不同。
独栋别墅产生的大量收益只存在于账面上。除非你出售房屋或者重新贷款,否则这笔钱很难真正进入你的银行账户。
但 Fourplex 的租金收入,是每个月真正进入账户的钱。它可以帮助你支付贷款、税费和维修,让你更容易持有这套资产。
很多投资人最后拿不住一套房,不是因为这套房没有长期价值,而是因为每个月都需要往里面补钱——账面上越来越有钱,银行账户里的现金却越来越少。
为什么多单元公寓是一门生意,而不只是一套房子
更重要的是,独栋别墅和大型多单元公寓的估值逻辑完全不同。
一套独栋别墅值多少钱,取决于周边跟你相似的房子卖了多少钱。但一栋大型多单元公寓,本质上更接近一家 Business。买家购买的不是房子本身,而是一套持续产生收入的系统。多单元公寓的价值不取决于周边的销售记录,而是用净租金 NOI 除以 Cap Rate 来计算。
假设有一栋 100 户的多单元公寓楼,每年的净租金 NOI 是 150 万美元。如果市场上同类物业的 Cap Rate 是 5%,这栋楼的价值就是 150 万美元除以 5%,等于 3000 万美元。
假设我通过提高入住率、改善管理、增加租金,再增加其他收入,让 NOI 从 150 万美元提高到 180 万美元,那这栋楼的价值就会从 3000 万美元增加到 3600 万美元。我每年多创造了 30 万美元净租金,却为整栋楼创造了 600 万美元价值。
独栋别墅的增值主要依赖外部市场环境,而多单元公寓的价值,有很大一部分可以通过主动经营来创造。你增加的每一块钱 NOI,都会按照市场的 Cap Rate 被放大几十倍。
当然,多单元公寓同样存在风险。如果利率上涨,市场化的 Cap Rate 从 5% 增加到 6%,即使 NOI 仍然是 150 万美元,物业价值也会从 3000 万美元下降到 2500 万美元。但它与独栋别墅最大的区别是:你至少可以通过提高 NOI 对冲一部分市场风险。而独栋别墅的业主,很难通过自己的努力把隔壁房子的成交价提高 20%。
所以,独栋别墅主要是一套由市场定价的房子;大型多单元公寓则是一门可以经营、可以优化、可以主动创造价值的生意。
为什么用 Fourplex 做对比,以及规模效应从哪里来
这里需要解释一下,为什么我全程使用 Fourplex 做比较。
因为十年前以我当时的资金能力,我确实可以在一套 Single Family 和一栋 Fourplex 之间做选择,但十年前的我没有能力买下一栋 100 个单元的公寓楼。
从投资逻辑来说,在项目质量、价格和管理能力都合理的前提下,单元越多,规模效应越明显。
Fourplex 如果空置一套,会损失 25% 的收入;100 户的公寓楼如果空置一套,只影响 1% 的出租率。
大型公寓还可以把管理、维修、保险、安保、公共设施以及人员成本分摊到更多单元上。它的潜在买家也不再只是个人投资者,还可能包括房地产基金、保险公司、REIT 以及其他机构资本。
它不再只是一栋房子,而是一项能够被机构融资、定价和交易的经营性资产。这也是为什么今天的我已经不再满足于购买一栋 Fourplex。
普通人怎么参与多单元公寓的投资
看到这里,很多朋友可能会说:我认同你的逻辑,可问题是我没有几千万美元,怎么买一栋 100 个单元的公寓楼?
事实上,大多数人参与多单元公寓投资,并不是自己去买下一整栋楼,而是通过房地产 Syndication,也就是联合投资。
简单来说,就是由一个专业团队负责寻找项目、融资、开发、运营和管理,普通投资人共同出资,按照投资比例持有项目收益。这样即使你没有几千万美元,也有机会参与原本只有机构投资人才有资格购买的大型多单元公寓。
不过我也要提醒一句:并不是所有 Syndication 项目都值得投资。同样是公寓项目,有的能够创造财富,有的却可能让投资人损失惨重。项目的质量、Sponsor 团队的能力、债务结构、开发成本、退出策略,都会直接影响最后的投资结果。
所以我并不希望大家看完这篇文章以后,就急着去投任何一个 Syndication 项目。我更希望大家先建立一个正确的投资逻辑:为什么多单元公寓是一项比独栋别墅更容易创造长期财富的资产。只有把这个底层逻辑想明白了,你才知道以后应该怎么挑项目、怎么控制风险,而不是只看宣传材料上的 IRR 有多高。
如果你想看真实项目长什么样,我把自己正在开发的模块化多单元公寓项目的成本结构、工期和回报测算都公开在网站上,可以作为你评估其他 Syndication 项目时的一个参照系。
至于怎样判断一个 Syndication 项目值不值得投、Sponsor 应该怎么看、哪些回报是靠谱的、哪些又是在画饼,我会结合自己这些年做开发和投资的经验,单独展开说明。
